Gestion locative : état des lieux, ménage et responsabilités

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Gestion locative : état des lieux, ménage et responsabilités
En gestion locative, le ménage de fin de bail et l’état des lieux de sortie sont les deux moments où naissent le plus de litiges. Pour éviter les mauvaises surprises, tout se joue sur la comparaison entrée/sortie, des preuves solides (photos) et des justificatifs clairs (devis/facture) afin de cadrer les responsabilités et sécuriser la retenue éventuelle sur dépôt de garantie.
   
Pergent Immobilier, notre agence immobilière à Charleville-Mézières, vous présente ces quelques points clés :
  • État des lieux comparatif
  • Preuves photo datées
  • Facture ménage pro
  • Dépôt de garantie cadré
  • Usure vs salissures

Comment gérer le ménage et l’état des lieux sans mauvaise surprise avec un locataire négligent ?

L’état des lieux de sortie est souvent le point le plus délicat en gestion locative, surtout lorsqu’on loue en direct. C’est à ce moment que vous récupérez le bien et que vous pouvez, si besoin, déduire certains frais du dépôt de garantie pour remettre le logement en état.
   
Le ménage fait partie des retenues les plus fréquentes. En principe, si l’état des lieux d’entrée ne précise rien de particulier sur la propreté, le logement est considéré comme remis au locataire dans un état correct. Si vous le récupérez sale, vous êtes donc en droit de refacturer un nettoyage.
   
La jurisprudence rappelle d’ailleurs qu’un locataire peut être condamné à régler plusieurs centaines d’euros lorsque le logement est rendu dans un état de saleté important. À l’inverse, une retenue peut être refusée si le bailleur ne fournit pas de preuves suffisantes.
   
Pour éviter toute contestation, le plus simple est de faire intervenir une entreprise de nettoyage à Reims : vous obtenez une facture claire, bien plus solide qu’une estimation “à la louche” ou des heures déclarées par un proche. Pensez aussi à photographier le logement avant intervention, car une simple mention sur l’état des lieux ne suffit pas toujours à justifier le niveau de salissure.
   
Enfin, veillez à remettre le bien propre pour l’arrivée du prochain occupant : même si le nouveau locataire réclame rarement une compensation, démarrer sur un logement négligé peut vite détériorer la relation et compliquer la suite du bail.

Quelles étapes suivre côté locataire pour le nettoyage d’un logement en location ?

Les locataires passent souvent plusieurs jours à remettre le logement en ordre avant l’état des lieux de sortie. L’usure normale des peintures ou du mobilier est bien sûr prise en compte, mais un logement rendu sale peut clairement vous pénaliser au moment de la restitution des clés.
   
En pratique, le bail prévoit que l’appartement ou la maison doit être restitué dans un niveau de propreté comparable à celui constaté à l’entrée. Si le ménage n’est pas fait, le propriétaire qui vend peut alors retenir une partie du dépôt de garantie, après l’état des lieux de sortie.

Ménage et petites réparations : l’essentiel avant l’état des lieux

Lors du départ, un contrôle complet du logement est réalisé. Pour récupérer sa caution en totalité, le locataire doit rendre chaque pièce propre et soignée, en s’occupant aussi des petits défauts du quotidien.

Cuisine : les points à ne pas oublier dans un logement vide

Dans une cuisine équipée, certains éléments sont systématiquement scrutés. Le nettoyage doit notamment inclure :
  • la hotte et ses filtres,
  • le plan de travail,
  • les plaques de cuisson,
  • les grilles ou bouches de ventilation.
   
Concernant murs, sols et plafonds, la vétusté “normale” est tolérée : si l’usure correspond à un usage classique, le locataire n’a pas à refaire les revêtements avant de partir.

Salle de bain et WC : priorité au tartre et aux moisissures

Dans la salle d’eau, l’objectif est simple : enlever toutes les traces de calcaire et traiter les moisissures. Lavabo, douche, baignoire, robinetterie… rien ne doit être laissé au hasard.
   
Même logique pour les toilettes : une cuvette propre, sans tartre, est indispensable pour que le futur occupant puisse utiliser les lieux immédiatement.

Les autres vérifications à prévoir avant la remise des clés

Au-delà de la cuisine et de la salle d’eau, il reste plusieurs actions incontournables :
  • nettoyer les grilles d’aération
  • dégivrer le réfrigérateur si le logement est meublé
  • détartrer les robinets
  • reboucher les trous dans les murs
  • laver placards et tiroirs si des meubles sont fournis
  • nettoyer le rideau de douche
  • récurer les joints de carrelage
  • lessiver murs et sols.
   
En clair, un ménage de fin de bail demande de la rigueur : si ces points sont respectés, la restitution du dépôt de garantie se fait généralement sans complication.

Faire intervenir un professionnel : un vrai gain de temps

Pour éviter le stress et être sûr que tout est impeccable, le locataire peut choisir une prestation de ménage avant l’état des lieux. Un nettoyage de sortie est souvent long et exigeant : passer par une aide-ménagère ou une entreprise permet de rendre un logement propre, rapidement, et de limiter les risques de retenue sur caution.

Le bailleur est-il en droit de déduire des frais de ménage sur le dépôt de garantie ?

Au départ du locataire, vous disposez d’un délai de deux mois pour rendre le dépôt de garantie. En revanche, ce montant peut être diminué si des retenues sont justifiées.
   
Si le logement n’est pas restitué avec un niveau de propreté comparable à celui constaté à l’entrée, vous pouvez imputer des frais de nettoyage. Pour que la retenue soit valable, elle doit être appuyée par une facture émise par un professionnel du ménage.
   
Pour apprécier l’état de propreté, le plus simple reste de confronter l’état des lieux d’entrée et celui de sortie :
  • si les mentions sont similaires, le logement est considéré comme rendu correctement et la caution est rendue en totalité
  • si des écarts apparaissent, une déduction peut être appliquée.
   
Des photos prises à l’arrivée et au départ peuvent aussi être annexées aux documents : elles facilitent la comparaison et renforcent les preuves en cas de contestation.
         
La somme retenue doit correspondre au devis ou à la facture fournie par l’entreprise de nettoyage. Si le coût dépasse le dépôt versé, vous pouvez conserver la caution intégralement.

Quelles dispositions légales s’appliquent pour la déduction sur dépôt de garantie pour ménage ?

La déduction sur dépôt de garantie pour cause de ménage s’appuie sur un cadre juridique strict, issu notamment de la loi du 6 juillet 1989 et des règles applicables aux locations vides ou meublées. Elle n’est possible que si le bailleur démontre clairement que le locataire n’a pas respecté ses obligations d’entretien.
   
Dès l’entrée dans les lieux, l’occupant s’engage à maintenir le logement propre et à le restituer dans un état correct au moment du départ. Cela couvre, entre autres, l’entretien courant, le détartrage des équipements sanitaires, le lavage des vitres, ou encore la suppression des odeurs persistantes.
   
Concrètement, un appartement rendu très sale (graisses incrustées, sols marqués, WC encrassés, odeur durable de tabac, etc.) peut justifier une retenue pour nettoyage, à condition qu’un élément objectif vienne l’établir.
   
La référence, c’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Si le bien était propre au départ, il doit être rendu dans un état équivalent. C’est cette confrontation qui permet de juger si une retenue pour ménage est fondée.
  • Si le niveau de propreté est identique, aucune somme ne peut être prélevée.
  • Si des salissures nettes apparaissent à la sortie, le coût du nettoyage peut être imputé sur la caution.
  • En cas de contestation, c’est toujours au propriétaire de prouver le manquement du locataire.
   
À noter : des photos datées prises lors des états des lieux peuvent servir de preuves recevables devant un juge.
   
Un mur jauni, une peinture vieillie ou un sol marqué par le temps relèvent de l’usure normale, pas d’un défaut de ménage. Ces éléments ne sont donc pas facturables au titre du nettoyage. Un logement ancien peut rester parfaitement propre : l’âge du bien ne suffit pas à justifier une retenue.
   
La loi prévoit deux délais pour rendre le dépôt de garantie :
  • 1 mois si l’état des lieux de sortie est similaire à celui d’entrée
  • 2 mois si des retenues sont justifiées (ménage, réparations, dégradations).
   
Si ces délais ne sont pas respectés, le bailleur risque une pénalité équivalente à 10 % du loyer hors charges par mois de retard commencé, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Quel montant prélever sur le dépôt de garantie et quels justificatifs fournir ?

Aucune grille officielle ne fixe une retenue ménage sur le dépôt de garantie. La somme prélevée doit toujours refléter le coût réel du nettoyage, et être appuyée par des justificatifs. En clair, un bailleur ne peut pas chiffrer au feeling : il doit démontrer le montant retenu.
   
En location, toute retenue doit rester proportionnée à la remise en propreté nécessaire pour retrouver un état équivalent à celui de l’entrée. Concrètement :
  • Un simple rafraîchissement (poussière, sols, vitres) se limite à une retenue mesurée, souvent autour de 30 à 80 €, à condition d’avoir un devis ou un justificatif.
  • Un nettoyage en profondeur (graisses tenaces, sanitaires très encrassés, traitement des odeurs) peut monter entre 150 et 300 €, dès lors qu’une facture professionnelle vient l’attester.
  • À l’inverse, un forfait nettoyage appliqué sans preuve est contestable, même s’il est écrit dans le bail.

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Publié le 19/02/2026 par

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